|
Står man i en situation, hvor man skal sælge sin lejlighed eller sit
hus, fordi man ønsker at købe en ny bolig, opstår spørgsmålet, om
man skal sikre sit salg, før man underskriver købsaftalen på en ny
bolig.
I de fleste tilfælde forventer man at få et overskud ved salget af
sin bolig. Dette overskud skal som regel indskydes helt eller
delvist i den nye bolig, men er den nuværende bolig endnu ikke
solgt, råder man af gode grunde ikke over dette overskud.
Når man sætter sin bolig til salg, udarbejder ejendomsmægleren en
provenuberegning. Ejendomsmægleren beregner ganske enkelt, hvor
mange penge man som sælger får i hånden, når udgifterne til
indfrielse af de eksisterende lån og ejendomsmæglerens salær samt
markedsføringsomkostninger er betalt.
Bankerne kan bruge denne provenuberegning til at tilbyde en
midlertidig kredit. Man får altså adgang til at bruge (en del af)
det forventede overskud, før ens bolig er solgt. Men er det
fornuftigt at bruge nogle penge, man endnu ikke er sikker på at
komme til at råde over?
Hvis efterspørgslen på boliger er stor, vil risikoen ved at anvende
et forventet overskud, før ens nuværende bolig er solgt, være
lavere. Er boligmarkedet derimod præget af en lav efterspørgsel,
stiger risikoen for, at man ikke får det overskud, man havde ventet.
I yderste konsekvens risikerer man endda, at boligen slet ikke kan
sælges med et overskud, og at man derfor ikke kan indfri den
midlertidige kredit, som banken har ydet.
I et boligmarked, hvor det er svært at sælge sin bolig, vil banken
naturligvis tage højde for, at boligen kan risikere at blive solgt
til en lavere pris end den udbudte, og at det af ejendomsmægleren
beregnede overskud derfor bliver mindre. Eftersom bankernes
kreditpolitik er forskellig, vil størrelsen på de midlertidige
kreditter, bankerne tilbyder, ligeledes være forskellig. Man vil
altså opleve, at man i én bank tilbydes en højere eller lavere
midlertidig kredit end i en anden bank. Dette afhænger primært af
den pågældende banks forventning til boligmarkedet.
Beslutter man sig i et nedadgående boligmarked for at købe nyt, før
man har solgt, er det særligt vigtigt, at man vurderer de
forskellige scenarier. Man bør foretage en beregning af, om man i en
periode vil have råd til at sidde med to huslejer, og om man
overhovedet ville have råd til at købe den nye bolig, såfremt ens
salgsoverskud viser sig at blive markant lavere end den beregning,
ejendomsmægleren har foretaget.
Med andre ord kan spørgsmålet om, hvorvidt man bør sikre sit salg,
før man køber, ikke besvares entydigt. Det afgørende er, at man
kender risikoen ved ikke at få solgt sin bolig til den af
ejendomsmægleren angivne pris, og at man træffer sin beslutning på
baggrund af en kvalificeret opstilling og gennemgang af forskellige
realistiske udfald.
|
